为什么房子只有70年的产权？
在备受瞩目的中央经济工作会议落幕之际，关于会议公告内容的报道掀起了一场小范围的舆论风暴。最初，有媒体发布英文消息，宣称将撤销对房屋所有权的过时限制，这迅速激发了公众的广泛猜测，是否意味着70年产权将被取消？仅过两小时，该媒体修正了其表述，改为房地产市场过时的限制措施应该被撤销，热议随之平息。
这场热议背后，反映了民众对自身利益的深切关注。那么，我们所熟知的70年产权，其起源又是如何呢？
要解开70年产权的奥秘，首先得了解土地使用权与土地所有权的关系。而这，与80年代的两次修宪有着密切的联系。
房子70年产权这一说法，在法律意义上并不严谨。实际上，它指的是城镇住宅建设用地的使用期限为70年，而非建筑物的所有权。那么，这70年的使用期限是如何制定的？土地使用权又是如何从土地所有权中分离出来的呢？
这一切，与两次修宪有着密不可分的关系。首次修宪发生在1982年，宪法中明确规定城市的土地属于国家所有。这是国家首次正式宣布城市土地国有化。在此之前，《共同纲领》明确保护包括土地在内的各阶层私产，而1954年《宪法》也保护城市居民的土地所有权。但历史数据显示，北京地区私有房产比例逐渐下降，而国家所有权逐渐上升。
随着城市土地国有化的进程，土地使用权逐渐被分离出来，成为一个独立的概念。而70年产权的说法，便是基于这一背景下的产物。追根溯源，要了解70年产权的真正含义，就必须深入了解土地使用权与土地所有权的关系，以及这一变化背后的历史背景。
随着房地产市场的不断发展，关于产权、土地使用权的讨论将持续进行。而每一次的变革，都将对每一个人的生活产生深远影响。自上世纪五十年代起，我国城市私有房产逐渐走向国有化改造。到了六七十年代，国家进一步明确了城市土地国有化的要求，无论是何空地、何人之土地，都要收归国有。在1982年的统计中显示，仍有约4.5%的城市土地属于集体和个人所有，其中主要是作为住房宅基地的个人所有部分。这一状况一直持续到八二宪法的颁布，才使得这部分私有土地彻底消失。当时，由于城市私有土地比例已经微乎其微，因此这一变革并未引起太多舆论关注。
进入八十年代，我国土地制度再次经历重大变革。1988年，删除了禁止土地出租的规定，并增加了土地使用权可依法转让的条款。这一改变使得城市土地使用权与所有权得以分离，开始出售城市土地使用权，为城市基础设施建设提供了资金来源。上海市土地管理局局长蒋如高曾表示，这一改革源于改革开放初期，城市基础设施建设面临资金短缺的问题。很多外国朋友建议利用城市土地的价值来解决这一问题。
与此也开始探索有偿使用土地的可能性。时任副总理的田纪云在1987年的一次讲话中提到，土地使用费可以成为一种财源，甚至可以搞一些土地生意。他特别强调秦皇岛等城市的土地有偿使用改革试点的重要性。这些改革措施明确了土地占用税的重要性，并允许土地租用和买卖。值得注意的是，这些改革并未改变土地的所有权，只是转让了使用权，并且使用权是有期限的，如十年、二十年等。
在七十年代出炉时却舆论毫无反应的一项规定是住宅土地使用权出让期限为70年。这一规定最早出现在1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中。当时这一规定并未引起公众太多关注或质疑，人们主要关注的是是否有卖国嫌疑的问题。至于后来这一规定如何发展演变以及实施效果等方面可能需要进一步深入研究探讨。在深入探索与细致琢磨的过程中，我国土地管理政策逐渐显现其独特而深刻的内涵。这一切，正如时任国家土地管理局局长的王先进所述，是在借鉴境外经验的基础上，紧密结合我国实际情况而逐步形成的。
在探讨批租制的道路上，英国可谓是先行者。在其历史长河中，全英土地一度归国王所有。最初的批租年期高达999年，实质上是一种永租制。然而随着时间的推移，这一制度逐渐演变。香港，作为曾经的英国殖民地，也实施了批租制，其初始的租期不超过九龙租地的年限。后来，这一期限被调整为75年，但也有短期的。国家土地管理局在参考这些实践时，考虑到我国缺乏批租经验，决定规定较短的年限，因此在向国务院递交的报告中提出了50年的设想。
这一数字并非一成不变。在讨论土地使用权转让问题时，中央对于为何规定50年提出了疑问，王先进解释道：我们没有经验，短期尝试是一个明智的选择；一个人的职业生命周期通常为50年，足够他们经营一生，且可以转让、继承、续期；我们过去的房屋使用期也设定为50年；如果认为期限过短，再适当增加也是可行的。后来，在制定法律时，这一期限被修改为最高年限70年。
对于英国和香港的批租制描述，其实还有更深入的细节。尽管英国的土地名义上全部属于王室，但实际上，除王室之外，无人拥有土地绝对所有权。王室并不真正控制这些土地，也无法从中获取经济利益。2009年的数据显示，王室真正控制的土地面积仅占一小部分。香港因其殖民地属性，英王拥有对该地的实际所有权。出于现实政治的需要，香港土地的实际控制和处置权被赋予了港英。香港的大部分土地都掌握在港英手中。而在英国本土，控制的土地仅占约16%。
王先进透露，在1988年的政策原始设计中，土地使用年限到期后将无偿收回。这一设计的灵感来源于对香港专家意见的吸收。这样做主要是为了保护土地所有权者的利益，对土地使用者也是公平的。批租土地时，如果地上已有建筑物，地价会相应降低。若到期收回土地，若地上建筑物无需拆除平整，再批租时地价也会降低。这样的规定在香港的批租合同中有所体现。虽然这种规定有其利弊，但根据实施情况可进行具体调整。这项规定仍然是必要的。值得注意的是，当住宅土地使用权出让期限定为70年时，社会舆论几乎没有反应。当时人们更关注的是将土地使用权有偿出让给外资企业可能带来的问题，担心这会形成新的租界或被视为卖国行为。尽管有人大常委对此提出质疑并要求国务院答复，但无人过问70年的合理与否。在繁华的上海，一场关于土地的历史性变革在悄然展开。回首那个充满活力的夏日，即一九八八年八月，上海市举办了土地使用权有偿出让决标新闻发布会。这场盛大的新闻发布会是关于一个关乎城市发展的重大议题——土地的使用权。此刻，上海的土地不再仅仅是单纯的国有资源，而是开始走向市场，向开发商开放使用权的有偿出让。它的意义在于预示着城市的未来发展与经济的腾飞。这一切都是新的开始。未来的路究竟如何走？这是时代的课题。这不仅仅是上海的尝试，也是全国的探路。我们期待着这场变革带来的美好未来。这场变革的背后，也伴随着许多悬而未决的问题。比如，产权期限的问题。《物权法》对于产权期限的规定相对模糊，尤其是对于土地自动续期的细节，如是否要支付费用、续期的长短等，都尚未明确。未来的路在何方？这一切的答案还未揭晓。通过本次发布会上的声音，我们能感受到这个时代的活力与激情。未来的上海，未来的中国，需要我们共同期待与探索。更多精彩内容，敬请关注我们的频道，让我们一同见证这个时代的变迁与进步。让我们一起走进历史的长河，共同见证这片土地上的每一次跃动和变化。这不仅仅是一个关于房子的故事，更是一个关于城市发展的传奇篇章。在未来的岁月里，我们将共同探寻每一个答案的背后，追寻时代的足迹，分享更多有关城市发展、房地产市场的精彩内容。让我们一起期待未来吧！在这个充满机遇与挑战的时代里，我们共同前行！