取消商品房预售制

商品房预售制度，是房地产行业根深蒂固的一项基本制度。近年来其存废问题在行业内引发了广泛的热议。接下来，我们将从制度背景、核心争议以及实施基础三个方面进行深入。

一、制度背景与经济作用

商品房预售制度允许开发商在房产未完工之前进行销售，购房者则通过首付和贷款的形式支付房款。这一制度源于香港的“卖楼花”模式，并在房地产增量发展阶段起到了重要作用。

预售制度能够加速开发商的资金周转，帮助其快速回笼资金，缓解高杠杆、高负债模式下的资金压力。在房源供不应求的时期，预售制度还能提升房源供给效率，推动城镇化进程。

二、核心争议焦点

关于预售制度的存废，存在两种截然不同的观点。

支持取消方认为，购房者需要承担烂尾风险以及贷款违约的压力，而且典型案件频繁发生，暴露了制度的缺陷。随着房地产供需关系的转变，进入存量房时代，不再需要预售制来刺激供给。预售制也容易导致面积缩水、设计变更、重复抵押等问题，需要通过现房销售制度来规范市场。

反对取消方则认为，预售制通过加速资金流动有助于维持房价稳定。现房销售可能会推高开发商的融资成本，进而转嫁至房价。立即取消预售制可能导致中小房企资金链断裂，引发系统性风险。

三、实施基础与路径

民革中央等机构提出，取消预售制已经具备了现实基础。随着融资渠道的多元化，债券、股权融资等金融工具可以替代预售资金的功能。头部房企的资金运作能力增强，对预售的依赖度降低。一些地方如海南已经实行现房销售制度，为全国推广提供了参考。

值得注意的是，曾有市场预测称“预售制或止于2024”，但具体的政策走向需要结合行业的承受能力和配套保障机制来综合评估。这场争议的本质在于如何平衡市场效率与风险防控。这需要我们采取渐进式的改革方式，结合立法修订，逐步推进制度的改革和完善。

商品房预售制度的存废问题是一个复杂而敏感的话题。我们需要深入剖析其背后的经济作用、核心争议点以及实施基础，以推动房地产行业的持续健康发展。